万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bè晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好i)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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