文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(t敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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